以下问题解答系根据江苏省资产评估行业专业技术导师团日常开展业务指导和技术帮扶中，针对大家遇到的典型问题解答整理而成，仅代表专业技术导师个人意见，供会员执业参考，不应被视为对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，不能替代资产评估专业人员在执业中结合项目实际情况进行的职业判断。
问题：某从事房地产开发的上市公司正在进行年度会计报表审计，注册会计师建议企业聘请专业评估机构对其存货的可变现净值进行评估，并出具以财务报告为目的的资产评估报告。请问，房地产开发企业存货-开发产品减值测试评估中，可变现净值确定时是否应考虑扣除管理费用、投资利息、企业所得税和土地增值税？
解析：1.现行企业会计准则规定。
《企业会计准则第1号——存货》（以下简称CAS 1）第三条规定：“存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。”
CAS 1第十五条的规定：“资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。”因此，在会计期末企业需要对其拥有的存货进行可变现净值的估算，资产评估机构可以作为独立第三方为企业财务人员合理估算存货的可变现净值，更好完成存货的期末计量提供专业服务。
CAS 1对于存货的可变现净值给出了明确定义：“可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。”
CAS 1第十六条进一步规定，企业确定存货的可变现净值，应当以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然应当按照成本计量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料应当按照可变现净值计量。
针对可变现净值计算时涉及的估计售价，CAS 1第十七条规定：“为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值应当以合同价格为基础计算。企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值应当以一般销售价格为基础计算。”
CAS 1应用指南对于存货可变现净值的特征进行了详细论述，可变现净值的特征表现为存货的预计未来净现金流量，而不是存货的售价或合同价。企业预计的销售存货现金流量，并不完全等于存货的可变现净值。存货在销售过程中可能发生的销售费用和相关税费，以及为达到预定可销售状态还可能发生的加工成本等相关支出，构成现金流入的抵减项目。企业预计的销售存货现金流量，扣除这些抵减项目后，才能确定存货的可变现净值。
同时，该应用指南还针对不同存货给出了其可变现净值的确定思路：
（1）产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，应当以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
（2）需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，应当以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
本次资产评估问题解析之所以利用大量篇幅将会计准则中的相关规定原封不动地照搬照抄过来，一方面是因为会计准则针对存货可变现净值的规定十分明确而翔实，评估人员在发挥自身专业优势的基础上依规执行即可。另一方面是有相当一部分评估人员，在接受企业委托实施财报目的评估业务时，对会计准则的相关规定未能很好地学习和理解，甚至是看都不看或视而不见，依旧固执地、机械地按照企业价值评估或交易目的下单项资产评估的思路来实施财报目的的评估。正如我们时常告诫大家的那样：承做财报目的的评估业务时先把会计准则看三遍。
2.房地产开发企业存货类别
按照上述存货定义，房地产开发企业的存货主要包括：
（1）尚未开发的土地，这好比制造业企业的原材料。
（2）正在开发建设的开发产品，类似于制造业企业的在产品，通常被称为“在建开发产品”。
（3）已经开发完成用以出售的开发产品，也就是已建成的商品房、产成品，通常也被称为“已完工开发产品”。
需要指出的是，评估实务中，正如我们不会把一般制造业的在产品、半成品称为“生产成本”（用于核算产品成本的会计科目）那样，我们也不应将房地产开发企业存货称为“开发成本”，而是将其作为一类资产表述为“开发产品”，即在建开发产品和已完工开发产品。
为了更好地理解和回答上述问题，我们有必要对产品成本的概念有所了解，并注意其与期间费用（管理费用、销售费用、财务费用、研发费用）的区别。根据《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）的规定：“产品成本，是指企业在生产产品过程中所发生的材料费用、职工薪酬等，以及不能直接计入而按一定标准分配计入的各种间接费用。”企业应当根据所发生的有关费用能否归属于使产品达到目前场所和状态的原则，正确区分产品成本和期间费用。房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象，并设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。
3.可变现净值的评估
对于已完工开发产品，也就是已建成的商品房，其可变现净值按照该商品房的销售价格减去销售费用和相关税费后的金额确定；对于未开发或正在开发建设的开发产品，即在建开发产品，其可变现净值按照未来建成的商品房预计销售价格减去后续开发成本、销售费用和相关税费后的金额确定。
（1）是否扣除管理费用和投资利息。显然，根据会计准则的规定上述扣除项目并不包括归属于期间费用的管理费用和计入财务费用的利息支出。之所以会提出这样的问题原因在于，评估人员在采用假设开发法评估土地或在建开发产品时通常会使用以下公式，该公式中涉及管理费用和投资利息的扣除。
评估值=开发完成后的不动产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用
-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发不动产的税费
然而，会计计量属性与企业价值评估或单项资产评估中涉及的不动产价值类型并不完全等同。评估价值类型取决于不同的评估目的和资产自身条件，会计计量属性则取决于会计准则基于资产特性和持有目的所作出的统一规定，体现了会计信息质量可靠性、可比性等方面的要求。这就要求我们在对存货可变现净值的评估中务必严格按照会计准则规定处理，不需要扣除上述假设开发法评估不动产市场价值或企业价值评估中不动产在用价值时考虑的管理费用、投资利息、开发利润和取得待开发不动产的税费。
可变现净值本身就包含了存货中可能存在的开发利润，而非仅仅反映其“可变现成本”，存货在期末计量时已经取得，其账面余额中通常包含了取得待开发不动产的税费，因而这两项指标自然无需考虑。
会计科目中的管理费用属于期间费用，用以核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、研究费用、排污费等。这些费用与项目开发通常并无直接关系，相当一部分的管理费用即便在项目不开发时也要发生。相反，同为期间费用的销售费用则与开发产品的销售密切相关，不推广、不促销可能就难以实现产品的变现。同理，已经计入财务费用的借款利息支出同样属于期间费用，已与项目开发无关，不再符合资本化的条件。因此，在为会计计量服务的可变现净值评估中不应扣除作为期间费用的管理费用和财务费用。
但是，如上所述，房地产开发成本包含开发间接费和计入开发成本的借款费用。这里的开发间接费类似于一般制造业企业的“制造费用”，属于开发成本的构成要素之一。虽然开发产品售价与筹资无关，但其可变现净值则与开发过程中使用的借款多少、利息高低有关联。如果以高杠杆、“高利贷”、低周转来运作开发项目，势必会加大计入开发成本的借款费用，导致项目开发亏损甚至崩盘。因此，可变现净值的确定中减去的后续开发成本应包括开发间接费和计入开发成本的借款利息支出等借款费用。当然，会计核算和评估实务中的难点就是如何正确区分管理费用和开发间接费、财务费用和资本化利息支出。对于评估人员而言，还需要指出的是，这里扣除的借款费用并不完全等同于假设开发法中的投资利息，投资利息体现的是货币时间价值和机会成本，即便是没有借款也需要考虑，而构成开发成本的借款费用则以项目现有或预期所需借款金额和利率为基础来确定。
（2）是否需要扣除企业所得税和土地增值税。可变现净值的确定中需要扣除的是相关税费，我们认为，这里的相关税费主要是指销售环节所发生的流转税，比如，以实际缴纳增值税为基础计算的城市维护建设税和教育费附加、印花税、土地增值税等。土地取得和开发阶段所发生的税费如契税、耕地占用税要么已经构成开发产品的账面成本，要么在未来发生时计入开发成本，不必纳入相关税费之中考虑。其他诸如房产税、车船使用税、城镇土地使用税等原计入管理费用的相关税费建议本着相关性原则处理。
企业所得税是国家参与企业利润分配并直接调节其利润水平的一个税种，而非销售环节直接产生的税费，不应将其作为计算存货可变现净值时考虑的一项因素，且在存在企业所得税的情况下往往表明存货不仅没有跌价，反而有增值（利润），将增值的一部分（所得税）扣除后还是增值，并不影响对存货是否跌价的分析判断。
如上所述，土地增值税属于房地产开发企业计入税金与附加的一项流转税，这恰是房地产开发企业存货可变现净值与其他企业的不同之处，在估算存货可变现净值时需要估算可能涉及的土地增值税。但考虑到土地增值税实施细则明确了对从事房地产开发的纳税人可按规定加计百分之二十扣除，且“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税”，这就意味着即便是存货尤其是普通标准住宅的可变现净值略高于其账面成本时，也不会涉及土地增值税的扣除，而涉及土地增值税扣除时，考虑土地增值税后的可变现净值也可能依然是高于账面成本的。因此，为了简化起见，在不影响对存货是否存在减值作出判断的情况下，可变现净值的评估中可以不考虑土地增值税的扣除。需要特别指出的是，如果估算土地增值税，不应直接采用土地增值税预征率简单计算，而是应采用清算方式加以估算。
执笔人：华亚正信王昱文、中联评估岳修奎
审核人：天健华辰陈小兵、金证评估徐晓斌、北方亚事李德沁
