以下问题解答系根据江苏省资产评估行业专业技术导师团日常开展业务指导和技术帮扶中，针对大家遇到的典型问题解答整理而成，仅代表专业技术导师个人意见，供会员执业参考，不应被视为对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，不能替代资产评估专业人员在执业中结合项目实际情况进行的职业判断。
问题：请问国有企业房地产租金评估时有哪些需要特别注意的地方？
解析：评估人员应当知晓房地产租金的评估不同于一般资产价值的评估，评估中不能简单套用资产评估的做法，租金评估报告披露事项应当体现租金评估的特点。评估中尤其应当关注拟出租房地产范围和租金内涵的界定，考虑租赁条件、租期长短和租金调整机制对租金的影响，具体如下：
1.对房地产出租行为的基本认识。房地产出租是指出租人将拥有所有权或使用权的商业性用房、办公性用房、生产性用房、仓储性用房、居住性用房等出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将租赁房产返还出租人的行为。从国有资产监管的角度来看，房地产出租属于国务院国资委第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条第七款规定的“整体资产或者部分资产租赁给非国有单位”需要进行资产评估的经济行为。各地国资部门针对房地产出租行为相继出台了相关管理规定，如江苏省国资委印发的《关于加强省属企业房产出租管理的通知》（苏国资〔2019〕35号）、南京市国资委制定的《关于进一步加强市属国有企业房产出租管理的通知》（宁国资委产〔2014〕50号）等。评估中应当认真学习、深刻领会相关文件精神，依法依规操作，确保租金评估结果客观、公正、合规、合理。既要防止国有资产流失，又要促进国有存量资产的盘活。在切实可行的情况下，根据委托事项体现普通商铺、办公楼和工业厂房与产业园区、商业综合体、商业街区等不同物业形态和不同招租方式下的市场租金水平及其差异。
2.了解并明确出租方案。如同一般资产转让评估需要明确资产处置方式（整体转让、拆零变现、原地续用、移地使用、拆除费用的承担等）一样，评估人员在执行租金评估时首先要做的就是与委托方充分沟通，了解并确认拟实施的出租方案。江苏省国资委“苏国资〔2019〕35号”文规定，房地产出租应当由出租企业归口管理部门制定详细的出租方案，包括出租房产产权状况、实物现状、出租期限、租金收缴、承租条件、招租底价确定、招租方式等。评估方案应与出租方案匹配，否则评估结果可能会“答非所问”。基于最高最佳利用原则，评估人员应重点关注房地产是整体出租还是分割出租；拟出租房地产是否存在用途方面的限制；是否需要改造、改建，相关改造、改建成本费用由谁承担，改造、改建后形成物业的归属；关注租金的支付方式是按年支付、按季支付，还是“押一付三”，是按建筑面积、使用面积还是按承租人营业收入的一定比例确定租金；是否存在免租期以及免租期的长短等。
3.评估对象和评估范围的界定。评估对象可以理解并表述为拟出租房地产，也可以表述为拟出租房地产租金或年租金，关键在于评估范围的界定，范围不同租金评估结果自然会存在差异。评估中需要根据出租方案，结合拟出租房地产特点、用途和实物现状等基本条件，合理确定拟出租房地产的构成范围，包括土地使用权、房屋、构筑物（道路、围墙、停车场、绿化、水电暖通和消防等基础设施和公共配套设施）等，明确是否含有室内装饰装修、家电家具和设备设施等其他资产，有时乃至相关区域的广告位、外墙使用权都需要考虑是否包含其中。
4.明确租金价值内涵。在厘清上述拟出租房地产外延边界（资产范围）的同时，还需要明确租金的价值内涵。参照上海市房地产估价师协会《关于印发<上海市房地产租金评估技术指引(试行)>的通知》(沪房地估协(2024)1号)相关规定，“租金内涵一般根据租赁协议或合同或其他相关约定的租赁条件而确定，主要内容包括:①面积、部位、附属设施、室内装饰装修、家具家电等状况;②租赁用途和房屋使用要求;③租金的支付方式以及是否含税价(增值税);④押金数额及支付方式;⑤租赁期限;⑥调租与续租规则;⑦房屋维修费用承担;⑧物业服务以及水、电、燃气等相关费用的缴纳主体；⑨其他条件，如承租人资格条件等。当约定由出租人负担水、电、燃气等相关费用时，评估结果需包含这些费用。当约定由承租人负担房屋维修费、保险费、物业管理费、房产税等费用和税费时,评估结果不含这些费用。除前款内容外，当还存在其他服务或费用且不另行付费时，评估结果需包含其相应成本。”必要时，还需要结合出租方案考虑特定承租人的影响力等因素对租金价格的影响，如产业园区、商业综合体整体出租或“招商引资”下的出租时，承租人对物业的经营运作能力对于出租人获取长期而稳定的租金收益至关重要。
5.关注租赁期限和租金增长机制对租金的影响。租赁期限和调租续租规则是影响租金内涵的重要因素，对此，“苏国资〔2019〕35号”文明确要求，“房产出租期间，应当建立合理的租金增长机制，并在出租合同内予以明确”。资产评估是基于某一特定评估基准日下的时点价值，而租金评估则是某一特定评估基准日下房地产在未来租赁期限内产生的租金收益的价值判断。房地产出租期限通常会超过一年，租期越长出租人承受的空置风险越小，租金变动的风险越大，因此，绝大多数租赁合同中都会约定租金的调整机制，比如，根据市场行情和标的资产的特点约定每年增长2%、三年增长5%或五年增长10%，也可能约定三年不变。原则上讲，未来租金的增幅越大，首年租金价格越低，评估结果应与拟定的出租方案、市场行情和行业管理相匹配。租金增长机制除作为租金评估的前提外，还应体现在市场法评估时可比案例的选择、对比和调整，或者收益法倒算租金时戈登增长模型运用中稳定增长率（g）的确定等方面。
6.租金采用市场法评估时可比案例的确定。市场法是房地产租金评估中应用最多的一种评估方法。采用市场法评估租金时，应合理选择可比交易案例。可比交易案例尽可能选择与评估基准日相近的交易案例，若可比案例交易时间距离评估基准日较长，需根据租金市场变化合理分析、修正。可比交易案例应选择与评估对象对应的房地产在同一区域或相近区域，若区域位置相距较远，应做区域位置因素分析调整。可比交易案例的租金价格通常以实际成交价格为基础确定，不宜仅仅根据市场询价或网上报价简单确定；若无法取得实际成交价格，应根据市场交易情况进行合理分析调整后确定。
7.充分认识租金评估的复杂性，认真分析并充分考虑租金价格的各项影响因素。有些房地产租金的评估相对简单，如单层、单套办公用房或商铺的评估，但实务中涉及商业综合体、整栋写字楼或酒店、产业园区、保障房小区商业配套房、“退二进三”政策下市区老旧厂房等房地产租金评估时则显得十分复杂。实务中，个别评估机构简单采用单套小面积房地产网上挂牌出租案例评估“大卖场”或整栋大楼的租金，往往调整幅度较大且缺乏可靠依据，事实上已失去了租金评估的意义。在涉及不同楼层租金的调整修正时，需要基于充分的市场调查或当地行业规范合理确定，不应明显背离市场实际。在采用市场法得出评估结果的同时，有时还有必要以此租金为基础采用收益法估算房地产市场价值，并以此来分析判断市场法租金评估结果的合理性。租金评估时还需关注区域规划与政策导向，如政府公示的城市规划，周边是否新建即将运营的地铁、学校、产业园区等，此类规划会影响未来租金涨幅。针对保障性租赁住房、“退二进三” 老旧厂房等特殊业态，需核查地方政策指导价（如江苏省对保障性租赁住房的租金上限规定），确保评估结果符合政策要求。
总之，评估中需要本着勤勉尽责的态度深入开展市场调研，详细分析相关业态下的市场租金水平及未来变化趋势，合理确定可靠而客观的租金评估结论。
8.租金评估结论的披露。租金评估结论不宜仅仅披露评估基准日时点下的年租金、日租金和总租金情况，还需结合出租方案披露租金的调整机制。对于历史上曾经出租过的房地产，还需要披露历史租金水平等租赁情况，以及本次租金与历史租金变化情况的分析，以便委托方更好地理解和使用租金评估结论。
执笔人：中联评估岳修奎
审核人：天健华辰陈小兵、金证评估徐晓斌、北方亚事李德沁
