以下问题解答系根据江苏省资产评估行业专业技术导师团日常开展业务指导和技术帮扶中，针对大家遇到的典型问题解答整理而成，仅代表专业技术导师个人意见，供会员执业参考，不应被视为对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，不能替代资产评估专业人员在执业中结合项目实际情况进行的职业判断。
问题：我们在承做一项以在建工程减值测试为目的评估项目，该在建工程为某房地产开发公司自行开发建设并在建成后自持的酒店与写字楼，经分析后评估人员打算采用假设开发法评估，请问在假设开发法评估中是否还需要扣除土增税和企业所得税？
解析：1.会计准则的规定
根据《企业会计准则第8号——资产减值》（以下简称CAS 8）的规定，“资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。”根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》的规定，“公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”
本项目涉及的在建工程属于CAS 8规范的范畴，应遵循该会计准则的规定实施减值测试的评估，并在必要的情况下遵循CAS 39的规定评估确定公允价值。
2.评估资产预计未来现金流量的现值
根据土地出让及规划条件，该项目开发产品由开发单位自持（自用或出租）而不能对外分割销售，且仍在开发建设过程之中，因此，首先采用收益法评估资产预计未来现金流量的现值是一种较为恰当的选择。评估中根据建成后的酒店客房数量及可出租写字楼面积，入住率的变化，并通过市场调查了解客房单价和租金价格情况以确定现金流入；参考该地区同类酒店和写字楼的运营维护情况，合理确定营业成本、营业费用和税金及附加等现金流出；根据该在建工程的总体规划和概算，结合实际工程进度、账面已确认的开发成本和实际付款情况，确定“为使资产达到预定可使用状态所发生的现金流出”，也就是评估界通常所说的资本性支出；最后采用累加法等相应方法计算折现率，进而确定在建工程的现值。
根据会计准则的规定，在现值评估中采用的是税前现金流量，因此不考虑与企业所得税相关的现金流出；由于建成后的酒店和写字楼未发生产权的转移，不征收土地增值税，因此也不涉及土地增值税的扣除。通过以上分析我们可以看出，尽管现值的评估类似于假设开发法中的动态分析法，但评估中并非以开发完成后房地产价值（售价）为基础进行测算，因此不涉及土地增值税和企业所得税的扣除。
3.公允价值减去处置费用后的净额的确定
如果该在建工程的现值低于账面价值，那么我们还需要对其公允价值减去处置费用后的净额进行评估。针对在建工程公允价值的评估，可以选择上述现值评估时采用的假设开发法动态分析法，即现金流量折现法，只是需要基于市场参与者的视角来对该在建工程的开发、运营进行分析测算，也可以采用假设开发法中的静态分析法，并假设开发完成后房地产可以整体对外出售，具体公式如下：
公允价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发不动产的税费
在建工程公允价值的评估是基于该项资产对外出售所能收取价款的估算，类似于房地产作为单项资产对外转让情形下市场价值的评估。由于在此情形下土地增值税的计算基础并非该在建工程的账面历史成本，而是其公允价值评估值本身，同时考虑到房地产市场价格的构成要素、开发利润的确定方式，以及土地增值税加计扣除政策等因素的影响，我们认为，销售税费中不宜包含土地增值税。由于开发利润是指一般市场参与者在该地区开发同类房地产所应获取的回报，并通常采用成本利润率或销售利润率指标加以测算，而上述指标中的利润均为利润总额，这就表明项目开发中涉及的企业所得税已通过开发利润形式一并予以了扣除。同样需要注意的是，所扣除的企业所得税并非基于该在建工程账面历史成本计算得出的应纳所得税。
通过以上假设开发法的评估，确定在建工程的公允价值，然后再计算处置费用。根据会计准则的规定，处置费用包含“相关税费”，那么这里的相关税费中是否含有土地增值税和企业所得税呢？根据我们对会计准则的理解，这里的相关税费更多是指资产在流转环节所涉及的税费，因此，理论上是包含土地增值税的，但是考虑到土地增值税是以增值额为基础计算的，没有增值则不涉及土地增值税的扣除，因此，土地增值税是否计算并不妨碍对在建工程减值测试的判断，为方便起见可以不将土地增值税纳入处置费用予以考虑。企业所得税也是如此，并且企业所得税更多是基于企业的整体经营状况而确定的，因此，在处置费用中不需要考虑所得税的影响。
执笔人：中联评估岳修奎
审核人：金证评估徐晓斌、天健华辰陈小兵、北方亚事李德沁
